Sociedad Nacional de Agricultura, un futuro con historia

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Nuevos avalúos agrícolas: causas y consecuencias del fenómeno


En los últimos meses se ha experimentado un aumento sin precedentes de los avalúos agrícolas. ¿Cuál es el origen de este fenómeno? ¿Qué impacto tendrá en las empresas agrícolas? Y ¿qué pueden hacer los agricultores para hacer frente a estas condiciones? Te lo contamos aquí.

 Principales hallazgos:

 1.- Subida sin precedente del avaluó agrícola

Si comparamos el reavalúo actual con el último del 2016 se aprecia un incremento promedio enorme de 132% en 4 años, comparado con un 25% en 7 años. Si hacemos una comparación promedio anual, vemos que en el periodo 2009 – 2016, los avalúos se fueron incrementado a razón de un 3% real al año. En cambio, en el periodo 2016 al 2020 el incremento anual es de un 23% en términos reales.

2.- No guarda relación con el desempeño económico

El PIB del sector agrícola durante los años 2016 al 2019 se incremento un 7% que equivale a un crecimiento anual del 2,3%. Parece que el sector agrícola esta con un crecimiento bastante pobre y no guarda ninguna relación con el avalúo fiscal. Una situación similar ocurre con el crecimiento del PIB nacional, que apenas crece un 6%. Esto es un 2,1% anual.

3.- No tiene relación con el suelo urbano

Lamentablemente no tenemos un índice de precios de los suelos agrícolas. Pero, si los precios de los suelos agrícolas no guardan relación con los negocios del agro, debería tener al menos una relación con un incremento generalizado de los suelos del país. Sin embargo, los suelos urbanos para el mismo periodo tienen incrementos mucho menores. La CChC calcula mensualmente un Índice Real de Precios de Viviendas (IRPV) que muestra un crecimiento del valor de las casas de un 4% anual para el periodo 2016 al 2019.

4.- Hay varios casos en que los valores de los avalúos no tienen consistencia con suelos del mismo tipo en comunas aledañas.

Por ejemplo: ¿Por qué en este avalúo los suelos 1º de riego de Castro son un 15% más caro que los de Ancud? (en el avalúo anterior tenían el mismo valor). Parece que la diferencia tiene relación con suelos que ya no se usan para actividad agrícola y se destinan al turismo.

Otro ejemplo: los suelos de 1º y 2º de riego son alrededor de un 22% más en La Serena que en Ovalle y los suelos de 3º y 4º de riego sólo un 12% mas caros en La Serena. La explicación podría ser mejor conectividad. Pero, qué explica que los suelos de 1º a 6º de secano sean en promedio un 200% más caros en La Serena que en Ovalle. Este es otro caso donde se podría estar introduciendo datos de ventas que no tienen un fin agrícola.

Lo mismo sucede cuando se compara Loncoche con Villarrica. Esta última comuna tiene suelos de secano con actitud ganadera mucho mas caros que Loncoche (22%). Estas dos comunas tienen casi la misma distancia a Temuco. Estando Loncoche en la ruta 5 y siendo uno de los principales centros de producción de leche de la región.

5.- Sobretasa tendrá un impacto mayor aun en empresas con ventas mayores a 75.000 UF y patrimonio total en bienes raíces mayor a $400 millones (considerando los avalúos fiscales).

Para el tramo entre $400 y $700 millones, la tasa será de 0,075%; subirá a 0,15% para el rango entre $700 y $900 millones, y llegará a 0,275% si se reúnen inmuebles por sobre $900 millones. Las pymes estarán exentas parcialmente. Ya que las medianas empresas que están en el rango de ventas de 75.000 UF y las 100.000 UF pueden exceder los $400 millones, pagarán sobretasa. Si los reavalúos aumentan en más del doble, las contribuciones a pagar pueden llegar a ser de hasta 174% más. Sin embargo, luego de un proceso de reavalúo, si las contribuciones de una propiedad aumentan en más de un 25% respecto de las que les correspondía pagar en el semestre inmediatamente anterior, se deberá aplicar un alza gradual de contribuciones. Partiendo con un incremento del 25% en el primer semestre y en hasta un 10%, durante los siguientes 7 semestres. Lo que significa que al cabo de 4 años ya estará pagando la totalidad del alza producto del nuevo avalúo.

Antecedentes del Impuesto Territorial

La Ley N° 17.325 sobre Impuesto Territorial, dispone que el 1 de enero de 2020 entró en vigor el proceso de Reavalúo para Bienes Raíces Agrícolas de todo el país, proceso que debe realizarse cada cuatro años y que en esta oportunidad coincide con la actualización de los avalúos de los predios agrícolas.

El reavalúo consiste en un proceso de diferentes etapas. La primera de ellas es la determinación de las tablas de valores de terreno según clase de suelo, que se aplicarán de manera general a todos los bienes raíces agrícolas, en base a las características propias de cada predio. La determinación de estos valores considera un análisis del comportamiento del mercado inmobiliario agrícola, con el objeto de recoger las plusvalías o minusvalías que ha experimentado en un periodo de tiempo. Posteriormente, se lleva a cabo un proceso masivo de actualización de los avalúos o valores fiscales individuales de las propiedades. Este nuevo valor sirve de base para determinar las propiedades gravadas o exentas del pago del Impuesto Territorial, más conocido como contribuciones.

Es decir, estos nuevos avalúos son determinados en un proceso efectuado por el SII, que debería velar por la equidad tributaria y disminuir distorsiones entre el valor fiscal vigente y los precios de mercado de los bienes raíces, ya que la tasación fiscal corresponde a la base imponible para el cálculo del Impuesto Territorial.

Durante este año, el total de predios reavaluados corresponde a 1.068.353, de un total de 8.028.169 que existen en el país. De los predios reavaluados, 948.043 son predios agrícolas y 120.310 corresponden a sitios no edificados, propiedades abandonadas.

Si bien originalmente la Ley (art 7, Ley N°17.235) estableció en un 1% para los bienes agrícolas y 1,4% para bienes inmuebles no agrícolas, ha tenido diversas modificaciones vía decreto del Ministerio de Hacienda, la última en marzo de 2018. Además, con la reforma tributaria del ministro Briones se le agregó una sobretasa progresiva al patrimonio de los bienes raíces agrícolas y no agrícolas. Producto de estas últimas modificaciones, en la actualidad las tasas vigentes anuales según patrimonio (calculado en base al avalúo fiscal) [1] varia según patrimonio inmobiliario.

Como los avalúos hasta $24.123.736 (pesos 01/01/2020) están exentos, la contribución se paga por el monto que excede al exento.

Reavalúo Agrícola

Para actualizar las tablas a nivel de cada comuna, se realiza un estudio en la cual se señala el nuevo valor para cada una de las 4 clases de suelo correspondiente a Riego, y de las 8 clases correspondientes a Secano, dentro de las cuales existen 4 Arables y 4 No Arables. Es necesario destacar que, para ello, se consideran muestras, incluyendo transferencias y tasaciones bancarias, así como también la realización de reuniones con agentes inmobiliarios vinculados al agro, tanto públicos como privados.

Dentro de estos estudios, se consideran además los diferentes tipos de uso de suelo, que incluyen cereales, forestal, frutales, ganadería, hortalizas, entre otros. Cabe señalar que la información se recopila en varios años. Para este último avalúo se usó información comprendida entre el segundo semestre de 2015 y el primer semestre de 2019.

Para realizar el reavalúo, el SII hace una vasta recopilación de valores comerciales a partir de distintas fuentes de información. En primer lugar, tasaciones comerciales, en especial las procedentes de bancos e instituciones financieras. En segundo lugar, transferencias de propiedades urbanas, de todos los tipos y ubicadas en todas las comunas del país. En tercer lugar, avisos de prensa, con información de oferta de venta de bienes raíces. En cuarto lugar, otras fuentes, como instituciones o personas relacionadas con el sector inmobiliario, tales como: universidades, entidades fiscales o privadas, tasadores bancarios, corredores de propiedades, entre otras.

Toda esta heterogeneidad de datos y la falta de muestras representativas para cada comuna y tipo de suelo hace que el proceso tenga una serie de errores. Además, el mercado de los bienes inmobiliarios cambia el uso que se le da al suelo de ‘agrícola’, a ‘no agrícola’.

En conjunto con cada proceso de reavalúo, se define además el valor exento, bajo el cual los predios no pagan contribuciones, que a partir del 1 de enero de 2020 alcanzará $ 24.123.736, lo que deja un total de 773.352 predios agrícolas exentos de este tributo, y un 18,4% afectos a él.

El impuesto territorial o contribuciones se aplican al avalúo de las propiedades y se actualiza cada cuatro años. ¿Qué es el avalúo? Es el valor económico que el SII le otorga a un bien raíz y que sirve de base para calcular el Impuesto Territorial que corresponde aplicar a ese bien raíz. El avalúo considera el valor del terreno según el tipo de suelo y de las construcciones existentes en él y se determina a través del estudio del terreno. Este avalúo no representa necesariamente el precio de mercado exacto de cada propiedad. Sin embargo, debe mantener una consistencia con la variación que en esta evaluación no se ha dado.

Variaciones Reales Anuales de los 2 últimos Reavaluos para suelos con riego.

Variaciones Reales Anuales de los 2 últimos Reavaluos para suelos de secano (1º a 4º)

Variaciones Reales Anuales de los 2 últimos Reavaluos para suelos de secano (5º a 8º)

El aumento real anual incluyendo todo tipo de suelos, es de un 3% para el periodo 2009 al 2016. En cambio, el aumento anual para este avalúo es del 23%. Lo que significa que, en los últimos 4 años, cada año tuvo alzas en dicha cifra en términos reales. Lo que no es consistente ni con la evolución de la economía, ni con el mercado inmobiliario.

Otras Distorsiones

Diferencias de valor entre Ancud y Castro: ¿Por qué en este avalúo los suelos 1º de riego de Castro son un 15% más caro que los de Ancud? (en el avalúo anterior tenían el mismo valor). Parece que la diferencia tiene relación con suelos que ya no se usan para actividad agrícola y se destinan al turismo.

Avalúos Fiscales por tipo de suelo

Otro ejemplo: los suelos de 1º y 2º de riego son alrededor de un 22% más en La Serena que en Ovalle y los suelos de 3º y 4º de riego sólo un 12% más caros en La Serena. La explicación podría ser mejor conectividad. Pero, qué explica que los suelos de 1º a 6º de secano son en promedio 200% más caros en La Serena que en Ovalle. Este es otro caso donde se podría estar introduciendo datos de ventas que no tienen un fin agrícola.

Avalúos Fiscales por tipo de suelo

Lo mismo sucede cuando se compara Loncoche con Villarrica. Esta última comuna tiene suelos de secano con actitud ganadera mucho más caros que Loncoche (22%). Estas dos comunas tienen casi la misma distancia a Temuco. Estando Loncoche en la ruta 5 y siendo uno de los principales centros de producción de leche de la región.

Avalúos Fiscales por tipo de suelo

Impacto del Reavalúo sobre La sobretasa progresiva

La Reforma Tributaria 2020 considera una nueva sobretasa para inmuebles. Es decir, subirán las contribuciones a las propiedades más caras, de acuerdo con tramos de valor y de forma marginal, contemplando en el avalúo fiscal total de los inmuebles del contribuyente, inscritos al 31 de diciembre del año anterior. Para el tramo menores a $400 millones (670 UTA[2]) no hay sobretasa. Para $400 y $700 millones (1.175 UTA), la tasa será de 0,075%; subirá a 0,15% para el rango entre $700 y $900 millones (1.510 UTA), y llegará a 0,275% si se reúnen inmuebles por sobre $900 millones. Las pymes estarán exentas parcialmente. Ya que las medianas empresas que están en el rango de ventas de 75.000 UF y las 100.000 UF pueden exceder los $400 millones pagarán sobretasa. Si los reavalúos aumentan en más del doble, las contribuciones a pagar pueden llegar a ser de hasta 174% más (casi el triple). Sin embargo, luego de un proceso de reavalúo, si las contribuciones de una propiedad aumentan en más de un 25% respecto de las que les correspondía pagar en el semestre inmediatamente anterior, se deberá aplicar un alza gradual de contribuciones. Partiendo con un incremento del 25% en el primer semestre y en hasta un 10%, durante los siguientes 7 semestres. Lo que significa que al cabo de 4 años ya estará pagando la totalidad del alza producto del nuevo avalúo.

¿Qué pueden hacer los agricultores?

Lamentablemente, la reposición administrativa de los avalúos frente al SII y el reclamo ante el tribunal tributario, son trámites donde los plazos ya expiraron, pero siempre existe la posibilidad de pedirle al SII que haga una revisión administrativa de los avalúos adjuntando los antecedentes que fundamentan la petición, esta revisión administrativa no tiene plazo, pudiéndose presentar en cualquier momento. Se realiza a través del formulario 2.118 del SII.

Desde el punto de vista de la política pública, una opción es que cada agricultor presione a los parlamentarios de su distrito para que le exijan a la autoridad las correcciones pertinentes, para que los avalúos no generen distorsiones en el sector.

[1] Nota: Luego de un proceso de reavalúo, si las contribuciones de una propiedad aumentan en más de un 25% respecto de las que les correspondía pagar en el semestre inmediatamente anterior, se deberá aplicar un alza gradual de contribuciones. Partiendo con un incremento del 25% en el primer semestre y en hasta un 10%, durante los siguientes 7 semestres. Lo que significa que al cabo de 4 años ya estará pagando la totalidad del alza producto del nuevo avalúo.

[2] UTA: Unidad Tributaria Anual


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